Acheter un terrain peut sembler simple. Pourtant, dès qu’il est question de pollution des sols, les choses se compliquent rapidement. Selon la localisation de votre future parcelle, le recours à un bureau d’étude en dépollution peut être obligatoire… ou fortement recommandé. Décryptage des différences entre la Wallonie et Bruxelles.
Pourquoi faire analyser le sol avant d’acheter un terrain ?
Un terrain peut avoir l’air parfaitement sain… et pourtant être contaminé par des activités à risque menées il y a plusieurs décennies. Déversements d’hydrocarbures, anciennes stations-service, décharges enfouies ou pollution des nappes phréatiques sont autant de facteurs susceptibles de compromettre votre projet immobilier.
Une pollution non détectée peut entraîner des dépenses imprévues et de longs retards administratifs. Il est donc judicieux de faire appel à un bureau d’étude en pollution des sols avant toute acquisition.
Vous voulez vérifier l’état d’un terrain ?
Acheter un terrain en Wallonie : que dit la réglementation ?
En Wallonie, le vendeur doit fournir un extrait conforme provenant de la Banque de Données de l’État des Sols (BDES). Ce document mentionne les permis d’environnement, études de sol, ou projets d’assainissement liés à la parcelle.
Cependant, la vente seule n’entraîne pas automatiquement l’obligation d’une étude de sol. En revanche, si la parcelle est classée en couleur pêche dans la BDES, cela signifie qu’une activité à risque est suspectée ou identifiée. Dans ce cas, une étude de sol peut être requise pour délivrer un permis d’urbanisme, ou à la demande d’une commune ou du SPW.
Avant d’acheter, il est donc pertinent de vérifier si une étude existe, ou de réaliser une analyse préventive, même officieuse.
Étude officielle ou officieuse : que choisir avant d’acheter ?
En Wallonie, rien n’interdit de faire réaliser une étude non officielle, c’est-à-dire une analyse réalisée hors déclaration à l’administration. Moins coûteuse, elle permet à l’acquéreur de mieux connaître la réalité du terrain avant de s’engager.
Cette approche est fréquemment utilisée lorsqu’il existe un doute (ancien garage, atelier, etc.) mais que la vente ne justifie pas formellement une étude déclarée.
Chez Sol-Ex, nous proposons les deux formats.
Acheter un terrain à Bruxelles : un cadre légal plus strict
En Région de Bruxelles-Capitale, toute vente de terrain est soumise à une attestation du sol délivrée par Bruxelles Environnement. Si le terrain est classé sans risque, l’attestation suffit. Mais si une source de pollution passée ou présente est identifiée, une étude de reconnaissance de l’état du sol est imposée.
Cette étude doit être réalisée par un bureau d’étude agréé, comme Sol-Ex. Elle peut conduire à des investigations complémentaires si une contamination est mise en évidence.
Qui doit payer les études de sol ?
A Bruxelles, la règle est claire : les frais sont à charge du vendeur. Cependant, en pratique, acheteur et vendeur peuvent convenir d’un arrangement, selon les résultats attendus et la négociation du prix de vente. En Wallonie, aucune obligation formelle ne définit qui paie. Si une étude est réalisée de manière volontaire, le coût peut être pris en charge par l’une ou l’autre partie, selon accord.
Faut-il faire appel à un bureau d’étude même si ce n’est pas obligatoire ?
En réalité, anticiper les risques vaut mieux que les subir. Acheter un terrain sans vérifier son passé ou la qualité de son sol, c’est ouvrir la porte à des surprises coûteuses : dépollution, refus de permis, délais imprévus. Faire appel à un bureau d’étude vous permet de prendre une décision éclairée et de négocier votre acquisition en toute connaissance de cause.
En résumé, que vous envisagiez un achat de terrain en Wallonie ou à Bruxelles, il est crucial de vous poser la question d’une étude de sol dès les premières démarches. Ce réflexe peut vous éviter des coûts imprévus, sécuriser l’obtention de permis et renforcer votre position lors de la négociation. Même si elle n’est pas toujours obligatoire, l’étude de sol constitue un véritable outil d’aide à la décision.
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